NUEVA LEY DE VIVIENDA
O
BLINDALE AL SISTEMA FINANCIERO
ANUPAC registra con profunda preocupación los resultados de las
ultimas encuestas* respecto al sistema crediticio en Colombia las cuales
denotan el temor, desconfianza y desconocimiento por parte de los usuarios de
crédito, como lo señala el director de Fedesarrollo
–“La gente no se endeuda por las experiencias desastrosas del pasado, pues todo
el que se endeudo le fue mal”
Lo
cual permite vislumbrar varias realidades:
§
La aparición del seguro de la UVR viene
a demostrar que la creación de esta unidad de valor real en 1999 (ley 546) no
fue la solución al descalabro de la UPAC ; así como,
que los deudores tienen derecho a la protección de su patrimonio y por esta
misma vía, a la reparación del detrimento patrimonial por ellos sufrido; pero
por otro lado restringe este derecho a solo 40.000 “afortunados” desconociendo
el derecho constitucional a la igualdad.
§
El leasing habitacional es un sofisma
de distracción que no se traduce en un beneficio real para los usuarios, por el
contrario, puede convertirse en un medio que esfume le derecho a la vivienda,
pues consiste en un arrendamiento muy costoso que no garantiza al usuario la
propiedad de su vivienda si no después de mucho tiempo y muchos riesgos.
§
Los temas anteriormente mencionados se
contemplan dentro de la recientemente expedida
ley 795 de 2003 en la cual algunos creen ver una nueva ley de vivienda, y
no es otra cosa que *UN BLINDAJE AL
SISTEMA FINANCIERO.
* FUENTE: FEDESARROLLO, LA REPUBLICA.
* VANGUARDIA LIBERAL.
CALCULO
UVR
En relación con el
pronunciamiento del Consejo de Estado sobre las legalidad
de las Resoluciones 007,045 085 de 2000 y 002 de 2001 de la
Superintendencia Bancaria sobre el método
de cálculo de la UVR, ANUPAC manifiesta :
1.
No es cierto que las demandas instauradas frente a los Bancos y Corporaciones queden sin piso
jurídico, por cuanto en esas demandas no está
en discusión la legalidad de la aplicación de la UVR en los créditos de Vivienda.
2.
La ley no se puede aplicar retroactivamente, Sin embargo, las corporaciones pretenden que
la Ley 546 se puede
aplicar a los créditos concedidos
con anterioridad a su
vigencia y amparadas en este
criterio, una vez se cayó la UPAC, procedieron a reliquidar
las deudas en UVR .
3.
Con todo es claro
que los usuarios del sistema UPAC firmaron sus pagarés en
unidades de poder adquisitivo constante (UPAC) y en su
equivalente en moneda
legal colombiana vale decir en pesos. En
consecuencia, al declararse la
inconstitucionalidad del
sistema, las deudas
respectivas tienen que liquidarse y pagarse
en pesos y no
en ninguna otra
unidad de cuenta, llámese UVR o
de cualquier otra
forma.
4.
No obstante, las
Corporaciones, hoy Bancos,
procedieron a reliquidar las deudas,
cambiando tranquilamente UPAC’s por UVR´s, y por
consiguiente cobrando a los usuarios en estas últimas unidades. Lo
anterior constituye una
modificación unilateral de
los contratos, práctica
ilegal y
lesiva de los derechos
de los deudores. Esto es precisamente
lo que se
discute en las demandas
presentadas. Por tanto la
sentencia del contencioso
no afecta las
demandas civiles.
5.
Para el Consejo de Estado, así las Entidades hayan presentado
demanda ejecutiva contra un deudor, este
no pierde el derecho de solicitar reestructuración de su crédito, de acuerdo
con la capacidad de pago, porque es con mayor razón quien requiere el mecanismo
para solucionar su deuda pendiente en caso que la hubiera y continuar su
pago.
6.
Eso no quiere decir que la UVR recibe el Aval del consejo de
Estado tal como lo afirmaron algunos
medios el 5 de diciembre de 2002, porque el Consejo de Estado no se pronunció
a fondo sobre
la legalidad y legitimidad
del método de
aplicación de la UVR, lo
hizo sobre la base de una demanda que
buscaba la nulidad de algunas circulares de la Superintendencia Bancaria, las
cuales regularon e impartieron instrucciones a los Bancos como debía reliquidar bajo la ley 546.
¿ COMO SON LOS SISTEMAS DE AMORTIZACIÓN
DE VIVIENDA EN COLOMBIA?
Resulta increíble que en mas de 50 años de financiar vivienda en Colombia , no tengamos un sistema de amortización de
vivienda adecuado que tenga punto de equilibrio entre los incrementos de la
deuda y los aumentos saláriales.
Los sistemas de amortización de vivienda en Colombia no deberían estar
atados a una variable sensible, sino a un factor, que no refleje los
movimientos de las variables ajenas a vivienda.
Hoy en día tenemos dos tasas que son cobradas a los usuarios, la tasa de
interés remuneratoria que incluye los costos financieros y la utilidad
bancaria; y la compensatoria que mantiene el valor del dinero.
Si en Colombia se
siguen manteniendo unos sistemas de amortización inadecuados que solo
favorezcan al sector financiero no será posible para ningún colombiano poseer
vivienda, y nos convertiremos en unos arrendatarios del sector financiero
¿USTED SABE QUE CUBRE EL
SEGURO DE VIDA DEL CREDITO HIPOTECARIO?
Anupac
registra con profunda preocupación los aumentos de daciones en pago de las viviendas,
que lejos de ser una reactivación del sector inmobiliario significan mas pobreza,
miseria y violencia. Lo mas triste de esta situación
es que las entidades financieras
han convertido esta manera inadecuada de
arreglarle la situación a los usuarios, en otro negocio, cuando lo correcto es
reintegrarle a los deudores lo que se
les cobró por concepto de UPAC y abonarles los alivios. Pero los bancos se
niegan sistemáticamente a ello haciendo creer a los usuarios que el alivio y la
reliquidación son lo mismo. Esto es aun
mas grave cuando además de tener derecho el deudor hipotecario al cobro del
supuesto seguro de vida que le cobraron, los bancos se niegan a dar razón del
mismo.
Muchos ciudadanos que tendrían derecho a que se les diera por cancelada
la deuda hipotecaria, como consecuencia del pago que hicieron de un seguro de
vida al que no solo hay lugar a reclamar por
causa de muerte de uno de los
deudores hipotecarios, sino también cuando alguno de ellos le sobreviene una incapacidad permanente o una enfermedad terminal como SIDA o el
Cáncer, que darían también lugar
al pago de la póliza de seguro de vida.
Hemos notado que los
casos en los que el seguro de vida tiene que entrar a responder en este
sentido, han aumentado considerablemente
dentro de nuestros usuarios, que de15 casos anuales, hemos pasado en este último semestre a 32
casos, un promedio de 7 mensuales y
muchos de ellos ya habían dado su
inmueble en dacion de pago sin que el banco les
informara sobre su derecho o siguen en un proceso para remate de su vivienda a
pesar de ser conocida el hecho por la banca.
A CUALQUIERA DE NOSOTROS NOS PUEDE SUCEDER O NOS PUEDE ESTAR PASANDO UN
CASO SIMILAR Y POR FALTA DE INFORMACIÓN NO RECLAMAMOS NUESTROS DERECHOS
¿CUAL REACTIVACION INMOBILIARIA?
El director de ANUPAC Fernando Salazar considera con relación a las
declaraciones de CISA que la satisfacción de la cartera recuperada ha sido a
costa del detrimento patrimonial de las familias y por el despojo de su
vivienda sin haber efectuado una correcta reliquidación ordenado por las
sentencias de la Corte Constitucional 383/99 y 1140/2000
Y en cuanto a la reactivación de la finca raíz
obedece simplemente al cambio generacional que ya no esta precedido por el
sector financiero y que en buena parte de la necesidad de una vivienda ha
salido al rescate de sus padres venidos a menos por el sector financiero
LEASING HABITACIONAL
ARRIENDO CON OPCION DE COMPRA
Frente a la imposibilidad de pago de un crédito hipotecario convencional
donde parte de la cuota abona a capital e intereses mas el reajuste por UVR,
ahora la gran importación jurídica es implementar el Leasing Habitacional *; el
gran gancho de los bancos es que se puede adquirir por el Leasing vivienda
nueva o usada sin cuota inicial o incluso deshacer el crédito hipotecario que
usted tiene hoy para convertirlo en un contrato de arrendamiento, con un plazo
pactado de
Si el contrato de Leasing cumple su tiempo y usted no le alcanza a hacer
una propuesta para adquisición; de todos esos pagos lo único que queda es que
el usuario fue un excelente inquilino y que tiene que desocupar.
*Del ingles Leas – Arrendar
* Ley 795 del 2003
¿QUIÉN DEFIENDE A LOS DEUDORES HIPOTECARIOS?
¡ EL DEFENSOR DEL CLIENTE BANCARIO !
La creación del defensor del cliente
bancario no tiene ningún sentido si quien lo nombra es la entidad financiera,
esto necesariamente configuraría un conflicto de intereses; el defensor en el
desarrollo de su actividad tendría que
actuar en contra de quien le paga y lo nombra, no se ve claro de donde va este
a defender al usuario sin poner en peligro su puesto y su paga, además, el
concepto de este solo es aceptado como una opinión adicional y no vincularía al
banco.
Esto es mas bien una burla a los derechos
y un insulto a la inteligencia de los ciudadanos
ACCION DE GRUPO DE
Usuarios Vs Colpatria
Mediante
prueba pericial se calcularon mas de
13.000
millones de pesos en favor de 140 familias
La prueba pericial decretada
recientemente por el juzgado 41 C.C. arrojó como
resultado que el banco Colpatria realizó un cobro excesivo en las cuotas de
amortización de los créditos hipotecarios de 140 familias ocasionando unos
perjuicios de mas de 13.043 millones de pesos.
Los jueces de la republica en
aplicación de las sentencias de la corte constitucional acogen los argumentos
de nuestras pretensiones, a continuación algunos casos relacionados:
Ø
BANCAFE – FERNANDO OLAYA LUCENA
El jugado tercero
civil del circuito de Ibagué acogió la liquidación presentada por Anupac, de ésta forma logramos que el crédito bajara de $540.000.000
a $1.500.000
Ø
GRANAHORRAR
– GERMAN JOSE MORENO CARDENAS
Juzgado segundo civil
del circuito de Bogotá Usuario demandado desde marzo 27 de 2003, por $23.337106
sin incluir intereses y seguros; motivo de la demanda es el atraso en las
cuotas pactadas en el pagaré inicial.
Agosto 05 de 2004 El
juzgado decreta la nulidad de la sentencia por
no haber tenido en cuenta la oposición formulada por Anupac.
INDEMNIZACIONES POR MAS DE $
2.500 MILLONES DE PESOS*
DE LA BANCA A LOS USUARIOS
Los fallos
proferidos por los diferentes juzgados del país le representan a las entidades
financieras devoluciones millonarias,
sumadas a la falta de credibilidad de estas entidades por parte de los usuarios
y su incidencia en la economía nacional.
En los últimos meses las sentencias
proferidas por diferentes juzgados del país, acatando los fallos de la corte
constitucional, que exigen la reliquidación de los créditos hipotecarios
adquiridos antes del año 1999, han ordenado la devolución de mas de $ 2.500 millones de pesos, lo que le significa a la
banca no solo la devolución de los dineros cobrados en exceso, si no también el
reconocimiento de daños y perjuicios.
Estas cifras no incluyen las
indemnizaciones que se producirán al finalizar las acciones de grupo según los
dictámenes periciales que ascienden a
los $ 100.000 millones de pesos y por otra parte las suspensiones y nulidades
logradas en los procesos ejecutivos por no encontrar causales suficientes para
su continuación.
El daño generado por las entidades
financieras no solo afecta al usuario de crédito hipotecario, si no también la
economía nacional, que se ve frenada por la falta de credibilidad y confianza
en las entidades financieras y a su vez por la falta de movimiento en los
diferentes sectores del mercado nacional*.
Anupac* registra
con profunda satisfacción estos resultados que no son otra cosa que la reafirmación de nuestro propósito.
PANICO ECONOMICO
RESPUESTA A CONAVI
SEGÚN CONAVI ANUPAC ESTA CREANDO PANICO ECONOMICO POR LO QUE SE ESTUDIA UNA POSIBLE DEMANDA
Con respecto a las declaraciones del banco
CONAVI que amenaza con denunciar al Dr.
FERNANDO SALAZAR Director de ANUPAC, por pánico económico al haber revelado las
cifras de (treinta mil millones de pesos) $30.000.000.000 que según el peritazgo judicial
debe reembolsar CONAVI por cobro excesivo en
la liquidación de créditos hipotecarios.
El Dr.
Fernando Salazar manifestó que la
realidad de los peritazgos judiciales es evidente que
los mismos no están sujetos a ninguna reserva y son de libre y publico
conocimiento.
Por el contrario: “mas bien si se podría estar configurando el
delito de fraude procesal al seguir demandando y lanzando a la gente
injustamente de sus casas sin haber efectuado la liquidación y reintegro de lo
mayores valores que cobraran a los ciudadanos por concepto de UPAC y DTF “
VIVIENDA/ 1.631 FAMILIAS HAN ACEPTADO ESTE
SISTEMA
PRIMER DESALOJO DE LEASING HABITACIONAL
DESPUES DE ENTREGAR SU INMUEBLE EN DACION DE PAGO Y FIRMAR EL LEASING
HABITACIONAL USUARIO PERDERA SU INMUEBLE
La implementación del
leasing habitacional le ha representado al sistema financiero ingresos por
79.439 millones de pesos, 39.322 de ellos luego de la entregar el inmueble en
dación de pago y acogerse a este sistema, y 40.117 millones en operaciones
nuevas. Esto vulnera además los derechos constitucionales de las familias
involucradas que con la esperanza de salvar su vivienda le firman al banco esta
nueva figura del leasing.
Don Policarpo Zapata no solo perdió su cuota inicial,
el subsidio de vivienda, mejoras y pagos a la corporación, además, como si esto
fuera poco dio su inmueble en dacion de pago para
acogerse al sistema de leasing habitacional como única opción de compra
ofrecida por la entidad bancaria para garantizarle su vivienda y a dos años de
realizar este acuerdo esta a punto de ser desalojado de ella.
Al igual que el, 903 familias que se
encontraban en mora con la corporación están en la misma situación, pues además
de cancelar un arriendo mas costoso que el debido, deberán desalojar como
cualquier inquilino en arriendo cuando la corporación lo considere conveniente
por el motivo que sea.
El Dr. Fernando Salazar, director de
ANUPAC, manifestó al respecto: “las entidades financieras ya no saben que inventarse para
dejar a la gente en la calle, y sacar provecho de la situación, esto solo
confirma que el país no tiene una política clara de financiación de vivienda y
que la banca comete atropellos desmedidamente; aun así según el gobierno del
Dr. Uribe SOMOS UN PAIS DE PROPIETARIOS“
HISTORICO FALLO
PROCESOS HIPOTECARIOS INICIADOS ANTES DEL 31 DE DICIEMBRE DE 1999 DEBEN
TERMINARSE SEGÚN FALLO DE UN JUEZ DE LA REPUBLICA
El juzgado Noveno civil del circuito de
Bogotá, ordeno la terminación de un proceso Ejecutivo hipotecario apoyándose en
las sentencias de la corte constitucional (c-701 de 2004)que
determinan que todos los procesos iniciados antes del 31 de Diciembre de 1999
deben suspenderse.
La decisión fue tomada con base en el parágrafo 3 del articulo
42 de la ley 546 de 1999 sobre el cual ya hubo una sentencia de la corte
constitucional (C-955 de 2000).
El mencionado parágrafo dice . “ Los deudores cuyas obligaciones se encuentren vencidas y
sobre las cuales recaigan procesos judiciales tendrán derecho a solicitar
suspensión de los mencionados procesos. Dicha suspensión podrá otorgarse
automáticamente por el juez respectivo...”
Y según la sentencia de la Corte Constitucional ( SU-846 del 6
de julio de 2000): “no hay quebranto
de mandato constitucional alguno por el hecho de prever la suspensión de los
procesos judiciales en cuanto a deudores cuyas obligaciones se encuentran
vencidas pues resulta apenas elemental que la situación general objeto de
regulación no era otra que, la de una extendida imposibilidad de pago, mas por
el colapso del sistema que por la consciente y deliberada voluntad de los
deudores de permanecer en mora, las reliquidaciones de los créditos, así
como los abonos y las compensaciones producidos a partir de aquellas, deben
repercutir en el tramite de los procesos”.
El
Juez Noveno Civil del Circuito agrega en su fallo que “la suspensión de los procesos en curso, ya por petición del
deudor o por decisión adoptada de oficio por el juez, tiene por objeto que se
efectué la reliquidación del crédito y, producida ella debe dar lugar a la
terminación del proceso y a su archivo sin mas tramite como lo ordena la
norma”.